Für Baudenkmäler, die folgende Voraussetzungen erfüllen und denkmalgeschützt sind, wird gemäß § 13 Nr. 2 a ErbStG, eine Befreiung der Steuer gewährt.
Es müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:
- die Erhaltung des Gebäudes muss aufgrund der Bedeutung für Wissenschaft, Geschichte oder Kunst im öffentlichen Interesse sein
- die jährlichen, finanziellen Unkosten müssen über den Einnahmen liegen
- die Immobilie muss für die Zwecke der Volksbildung oder Forschung zur Verfügung gestellt werden
Durch diese Regelungen ist es bei den meisten denkmalgeschützten Häusern nicht möglich, von den Steuern befreit zu werden.
Seit Beginn des Jahren 2020 haben Häuser bei einer Erbschaftsteuer die Bewertungsvorteile verloren. Trotzdem ist es möglich, Häuser weiterhin geschützt zu übertragen, vorausgesetzt, dass es sich um ein Denkmalschutzobjekt handelt. Viele Experten warnen jedoch, nur aus Steuergründen alte Häuser zu kaufen.
Vermögende Privatanleger sollen unter allen Umständen sehr vorsichtig sein, wenn es sich um Investments mit Denkmalschutzobjekten handelt. In vielen Fällen fallen die Unterhaltskosten wesentlich höher aus als gedacht und das kann zu einem großen Problem werden. Oftmals wird erst nach dem Erwerb der Immobilie bekannt, dass ein paar Teile des alten Hauses einen Schimmelbefall aufweisen. Vor einer Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte das Objekt unbedingt von einem Bausachverständigen unter die Lupe genommen werden.
Des Weiteren sollte sich der interessierte Käufer im Klaren darüber sein, dass die Immobilie noch mindestens zehn Jahre, von den Erben der Immobilie, im Besitz gehalten werden kann. Sollte das Haus vor Ablauf der Frist verkauft werden, wird die Befreiung der Erbschaftsteuer ungültig. Infolge muss an das Finanzamt der ganze Steuerbetrag gezahlt werden.
Auch eine zweite Terminvorgabe ist von Bedeutung
Werden Immobilien dann zehn Jahre lang selbst genutzt, entfällt die Erbschaftsteuer. Zu beachten ist, dass bei den Kindern des Erblassers diese Regelung nur bis zu einer Wohnfläche von maximal 200qm gilt.
Bis zum heutigen Stand haben über 748 000 Gebäude in ganz Deutschland einen Baudenkmalschutz erhalten. Die Zahl beweist, dass es recht einfach sein kann, ein Haus unter Denkmalschutz zu stellen. Jedoch ist der Denkmalschutz Ländersache. Aus diesem Grund besitzen alle 16 Bundesländer ein eigenes Gesetz und jedes weist eigene Vorlagen auf. Für alle Denkmalschutzgesetze gilt dennoch das Gleiche: Der Denkmalschutz kann nur gegeben und erhalten bleiben, wenn die Immobilie durch ihre Historie oder Form ein bleibender Wert ist.
Denkmalschutz – ein zweischneidiges Schwert?
Alle Besitzer von Denkmalschutzimmobilien haben die Pflicht, die Häuser zu erhalten. Im Notfall veranlassen Behörden Unterhaltungsmaßnahmen und der Hausbesitzer wird zu einem späteren Zeitpunkt zur Kasse gebeten.
Bis zum Jahre 2009 wurden Immobilien zu einem so genannten Einheitswert versteuert. Dieser Wert entsprach in vielen Fällen nicht einmal die Hälfte des Marktwerts. Durch die Erbschaftsteuerreform wurde diese Ungleichbehandlung aufgehoben.
Jedoch wurden die Steuerfreibeträge als Gegenzug angehoben. Ehepartner konnten zuvor 307 000 Euro erben, ohne Steuer zu zahlen, seit 2009 ist der Betrag auf 500 000 Euro angehoben worden.
Denkmalgeschützte Häuser als Kapitalanlage?
Egal ob elegante Jugendstilvilla oder ein Reetdachhaus, es hat oftmals einen hohen Preis, den historischen Charme dieser Immobilien zu erhalten. Es gibt jedoch Fördermittel und spürbare Entlastungen der Steuer bei einer Investition in ein denkmalgeschütztes Wohnobjekt.
Wer ein denkmalgeschütztes Objekt kauft, sollte einige Aspekte bei der Finanzierung berücksichtigen. Auf der einen Seite ist die Modernisierung und Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses meist wesentlich kostspieliger und aufwändiger als bei Neubauten. Auf der anderen Seite können sich viele Eigentümer von denkmalgeschützten Häusern spezielle Förderungen und steuerliche Vorteile sichern. Besonders als Geldanlage können diese denkmalgeschützten Immobilien eine gute Geldquelle darstellen. Befindet sich das sanierte Altbauobjekt in einer begehrten, attraktiven Lage, wird es am Immobilienmarkt regen Anklang finden. Dadurch gleichen sich durch entsprechende Mieten die Kosten für Modernisierung, Instandsetzung und Erhaltung wieder aus.
Ein Baudenkmal als Wohnung?
Wer sich für denkmalgeschützte Immobilien bei der Haus- oder Wohnungssuche interessiert, darf die vielen Auflagen der Denkmalschutzbehörde keinesfalls unterschätzen. Manchmal sind diese mit den heutigen Ansprüchen schwer unter einen Hut zu bringen, da sich der Wohnkomfort in den letzten 100 Jahren stark verändert hat. Für Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie gilt, niemals ohne Genehmigung mit einer Veränderung des Objektes beginnen. Sonst kann das sehr teuer werden.
Kann man Energieeffizienz und Denkmalschutz miteinander verbinden?
Eine besondere Herausforderung stellen bauliche Maßnahmen, die auch energiesparend sind, dar. Stück- oder Klinkerfassaden und Zierfachwerk fallen einem Wärmedämmverbundsystem zum Opfer und würden verschwinden. Aus diesem Grund benötigen die Besitzer keinen Energieausweis und die gesetzlichen Anforderungen des Wärmeschutzes sind etwas gelockert. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Bewohner im Winter in einem kalten Haus sitzen müssen oder gar unbezahlbare Heizkosten zu erwarten haben. Über die Fassade der Altbauten geht recht wenig Wärme verloren, da die Wände im Vergleich zu Neubauten sehr dick sind. Zu achten sind auf Fenster, die nur einfach verglast sind. Sie könnten die Wärme nach draußen, ins Freie leiten. Die Fenster können nach Absprache mit dem Denkmalschutz ganz einfach getauscht werden.
Auch eine Wärmedämmung von innen kann infrage kommen. Es ist darauf zu achten, dass beide Maßnahmen auf die Bauphysik des Objektes abgestimmt werden. Ansonsten kann es zu Schimmel- und Feuchteproblemen kommen.
Die Energiekosten können in einem denkmalgeschützten Haus auch durch einen Heizungsaustausch gesenkt werden. Ein Mini-Blockheizkraftwerk bietet sich besonders bei großen Gebäuden an, weil es Wärme als auch Strom produzieren kann.
Was ist eine KfW-Förderung?
Durch die KfW Bankengruppe ist eine Förderung der Sanierung von denkmalgeschützten Objekten leichter geworden. Im Jahre 2012 führte die staatliche Förderbank den Förderstandard KfW-Effizienzhaus Denkmal ein. Durch diesen Standard werden zum Beispiel die Schwierigkeiten bei einer Dämmung von historischen Objekten berücksichtigt. Es wird hauptsächlich auf den Jahresprimärenergiedarf geschaut und weniger auf den Wärmeverlust des Altbaus. Durch diese Förderung können mehr Baudenkmalbesitzer von Investitionszuschüssen und zinsgünstigen Darlehen profitieren. Es wird dabei sowohl die Einzelmaßnahme an denkmalgeschützten Objekten, als auch die komplette Sanierung auf KfW-Effizienzhaus-Denkmal-Standard gefördert.